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张民耕董事长应邀出席第四届全球房地产金融峰会
作者:盛世神州 发布时间:2015-11-01 11:10 点击:

    2015年11月1日,由第一财经旗下成员机构金砖传媒倾力打造,中国房地产业协会、亚太房地产业协会联合主办的地产圈盛会——2015金砖论坛暨第四届全球房地产金融峰会在上海盛大开幕。盛世神州基金董事长张民耕先生应邀出席。张董在“产业升级转型下的金融升级”对话中,认为:房地产行业的互联网+过程中,不太可能实现轻资产。

    张民耕董事长的论坛发言实录:
    “用互联网做轻资产可能不靠谱,因为房地产太重了,通过互联网不太可能轻资产。”张民耕认为,房地产转型有几个现象:一是开发商做基金了,通过基金模式来做房地产开发,具有资本金收益率高,风险分散,让社会共享房地产开发利润的好处。二是做开发的搞经营了,做物业和全产业链的管理。三是国内的开发商跑到国外去了。反过来有许多非房地产行业的人,已经进入了房地产行业了,转型是很激烈的。
    在这里我对房地产金融领域的几件大事和进展的方面做一个注脚。我们经常会碰到房地产行业的人动摇对这个行业的信心,不确定这个市场还有没有挖掘的余地。今年房地产金融出现积极向上的好的现象,根本原因的是中国房地产远远没有到枯竭,远远没有到要去支柱化的程度。其实这次房地产深度调整有一个现象,就是新房开发的主体地位渐渐被二手房交易取代了,这是一个趋势。这一趋势并不意味着中国的房地产这棵树已经枯竭了,其实意味着一个新的生命周期的开始。
    从房地产发展史的角度获得的两个数据,一个是美国房地产百年,以芝加哥房地产为例,还有一个是香港房地产百年。美国二手房交易取代新房交易的时间是在60年代初期,特别巧的是香港也在这时出现了转变。但是距现在大概60年的时间,美国房地产总值增长了一百倍。这说明房地产市场是很重要的投资项目。香港这六十年房地产单价增长了一百倍,究其原因有两个,一是社会财富的积累,这六十年是全球社会财富急剧积累的时期。二是通货膨胀,房地产作为资产必然会随着社会财富的增长和通货膨胀提高它的价值。
    从这个角度看中国的房地产如果去主体化、去支柱化,受到这个影响说房地产无所作为是不对的,中国房地产有非常长远的发展前景。问题是中国房地产分化问题,一个是企业之间的分化特别厉害,中国的前一百强,去年是37%的市场占有率,今年很可能到51%。去掉一百家还有88000家是49%的红海里边。作为房地产基金和谁合作,怎么合作?我们的策略是第一要和大企业合作,第二和具有核心竞争力,在细分市场上具有竞争优势的这些企业合作。如果是这样的话,房地产金融还是有很多机会的。
    随着市场的推进,以前房地产开发商开放的上市或者借贷的墙也会被冲破,一旦冲破以后经营性物业本身的价值和管理都会成为今后房地产基金操作的方向。