【财经网】张民耕：房地产基金可从五方面应对调整 美国香港经验值得借鉴
财经网讯，“今年以来，房地产形势确实非常异常，大家都感觉到有一些根本性的转折，尤其对房地产基金来说。这次中国房地产的深度调整我们该如何应对，有些海外的历史经验值得借鉴，可以从五方面来应对。”8月28日，盛世神州董事长张民耕在“2014中国地产金融日”上作出如上表示。
目前中国房地产市场正在进入深度调整期，这是不争的事实。表现在投资意愿的下降和销售面积、销售金额、销售价格的下降。对于这样一个市场，应该怎么来判断，众说纷纭。但是我们应该看到，经过20多年的高速增长，中国的房地产市场确实需要一轮调整。
其实一些海外的历史经验可以帮助我们更好地认识现在的形势。张民耕表示，美国和香港就是值得研究的两个例子。
美国的房地产业经过了200年发展，随着城市化、郊区化、再城市化的进程，始终是美国经济的组成部分，没有一个时代是房地产终结的时代。平稳健康发展是房地产发展的一个理想状态和总的趋势，在实际运营当中是波折发展的。美国的房地产周期大概18年一个周期，这是一个统计出来的规律。美国的新开工面积峰值是在1950年代，之后房价上升，60年接近100倍，原因在于通货膨胀和社会财富的积累。另外，美国政府的政策和房地产发展息息相关。从这个意义来说，每个总统都有自己的房地产政策，房地产业是总统自己的事业，也就是说经济发展是总统自己的事业。即使在市场化程度非常高的美国市场，政府对于房地产的干预力度非常强，深度非常深，只不过采取的是金融杠杆、经济手段，而不是简单的行政手段。
香港的房地产周期也是曲折发展的，同样是60年100倍的增长。 香港也面临着人多、地少、经济迅猛发展、城市化和再城市化进程。所以，香港的经验对我们来说非常具有借鉴意义。香港的房地产业是经济的重要支柱，房地产业的平稳发展符合香港各个阶层的利益。另外，香港政府对于房地产也在调控，有成功的经验也有失败的。香港的房地产周期是6到7年，最长的上涨周期是10年。另外，就是60年增长100倍和外来资金、通货膨胀、社会财富的积累是密切相关的。
张民耕在总结海外历史经验时指出，房地产行业伴随着一个国家城市化和再城市化的进程，房地产经济是国民经济的重要组成部分，房地产市场和市值体现了社会财富积累和通货膨胀程度。因此，对于中国房地产行业发展机会的长期性我们可以有充分的信心。房地产业在中国经济中的战略地位，现在和未来都是不可动摇的。
面对目前的房地产形势，张民耕认为房地产基金行业可以从五方面来进行应对：
一、面对市场的深度调整，政府的责任是防止房地产的硬着陆，实现软着陆。要防止硬着陆，关键在于防止房价断崖式的下跌，断崖式的下跌非常可怕。现在政府应该防控两面，使房价降中有稳，以保证房地产开发可以持续发展，这是当前最重要的对策。
二、房地产市场的两极分化，显示了城市化进程的不平衡，房地产基金准入的城市，应当重新确定。
三、市场下行环境下，合作和并购将成为中国房地产市场去库存和淘汰过剩产能的基本形式，为房地产基金创造了新的机遇，关键在于我们能不能实现核心竞争力的升级。
四、深化对美国房地产市场模式的理解和学习对房地产市场拓宽可持续发展之路。
五、利用国内和国外两种资源，开拓国内国外两个市场。
