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盛世神州基金:资产荒时代的海外征程
作者:
信息来源:私募明星
发布时间:2015-11-11
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    2008年8月,美国房贷两大巨头——房利美和房地美股价暴跌,持有“两房”债券的金融机构大面积亏损。这一事件意味着潜伏已久的美国“次贷危机”彻底爆发。此后,各国经济体被不停地裹挟着,最终形成世界型的金融危机。
    到2012年,这场“龙卷风”留下的残局才渐渐恢复一丝生机,而投资人仍然心有余悸。整个美国房地产界都弥漫着投资信心崩溃、大众消费低迷的唱空气氛。
    同年,盛世神州基金开启了盛世神州美元基金投资美国房地产市场的征程,龙歆出任盛世神州美元基金总经理。
    截至目前,盛世神州美元基金已经在美国完成了16个投资项目,收购和开发的用于出租的集合住宅超过4000套,总资产规模超过5亿美元。盛世神州房地产投资基金是中国第一家在发改委备案的房地产基金,也是在中国基金业协会最早获得注册的房地产私募基金之一,目前其人民币管理规模超过100亿元人民币。
    龙歆认为基金的优势在于:1.开发+租赁的合理投资方案,保持了高收益率的同时也满足了现金流的稳定流入;2.基金满足了中国富裕人群海外资产配置的需求,专户管理(大额投资人专有)的方式让投资人掌握主动权;3.为高净值人士服务的思路将第一代投资人的投资需求和第二代投资人的成长需求紧密结合起来,形成难以替代的服务特色。
    在国内经济下行的风险越来越大的今天,很多传统行业已经失去了造血功能。各类投资收益都在下滑, “资产荒”的现象越来越明显。相比之下,美国房地产市场公开透明、收益稳定的吸引力立刻凸显出来了。 “在美国加息和美元升值的大背景下,可能明年光汇率就能有10%的收益。”龙歆说。优秀的回报率和流动性不仅吸引原有的创始股东增资,更有亨瑞集团、东方伟业、盛同华远等新的投资方参与。
据龙歆介绍,盛世神州美元基金预将在接下来几个月内完成约10亿美元的房地产投资或开发。到明年初,盛世神州美元基金的资产管理规模将超过15亿美元。
    盛世神州基金的地产美元基金专户就是基于这种庞大而旺盛的需求延展出来的投资顾问服务。某位专户客户在挑选项目时,仅仅依据自己喜欢的地点和样式,在数十个备选项目中挑中了旧金山的两个公寓开发项目和纽约上西区一个公寓开发项目。不过龙歆在仔细比较之后,建议客户砍掉了旧金山的一个项目,其交易结构过于复杂;砍掉纽约项目,因客户的股份只占49%,主导权在对方开发商手里,很难保证对方在房地产下行周期内不会做出不利于客户自己经济利益的决策。另外,他还建议可以从一个项目中抽出1千万美元投资出租型公寓,不仅能获得较长期的收益,还能持续获得现金流量,这样即使遇到“寒冬”也不必过于紧张。最后,这位客户完全采纳了龙歆的意见。“我会百分之百站在用户的角度,帮用户挑最安全,风险收益最适当的投资产品,我可以真正告诉他,这个项目的风险在哪,投还是别投。”龙歆表示,他从不会因为哪个项目基金的后期收益高就推荐给客户哪个项目。
    龙歆也特别在意合作伙伴的选择。他很少挑那些大型的上市公司,而是挑那些在项目当地深耕多年、有背景有优势的家族开发商。他认为那些上市机构资金条件太标准化与基金形成不了互动,而机构负责人也属于单纯的“尽职免责”职业关系。而那些当地历史悠久的家族企业则不一样,他们能和合作者之间充分互动。目前盛世神州美元基金的合作者中包括洛克菲勒、 Crow等老牌家族企业也有像Delshah一样的家庭办公室。
    这些家族能够和中国客户形成良性的互动:国内很多企业家的后代都有海外留学的背景。当第二代投资人回国后,往往发现自己的价值观、处事方法等都和国内有较大差别,无法完全融入国内的环境。再加上这几年国内的经济环境也在改变,因此这些二代们接班的难度很大。在这种情况下,很多第一代的企业家们不再指望儿女们接国内的班,而是改为在美国等地配置一部分资产,让他们在自己熟悉环境里施展拳脚。由于盛世神州美元基金和美国的众多知名家族有合作,其客户的子女就有机会接触同样优秀的美国家族的成员,参加他们的聚会、滑雪以及商务活动等等。对于国内的一些高净值家族来说,这也是一项很重要的附加值。
    “盛世神州美元基金的使命,是帮助中国的高净值家族从投资中国转型为投资美国,同时完成代际传承,实现基业长青。”龙歆说。

                                           (原名《高净值人群的海外地产投资先锋军》,本文有修改)

 

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